Forum KeyPeople Joaca de-a pretul in rezidential

Modificarea limitei de garantare in programul Prima Casa a adus in prim plan un subiect vechi al pietei rezidentiale: evolutia preturilor. Ca de obicei, parerile sunt impartite: unii zic ca vor creste, alti ca nu au cum sa creasca ca nu e cerere si bineinteles sunt si altii care considera ca se va pastra trendul de scadere. Fiecare scenariu are argumente, cat de solide ramane de discutat. Trist este ca deciziile speculative de crestere a preturilor nu au disparut de pe piata si la inceputul acestui an unii vanzatori de case (ma refer la locuinte noi) au anuntat cresteri de preturi, fara sa se bazeze pe o cerere solida, ci doar pe niste ipoteze a cresterii cererii de locuinte noi, ca urmare a modificarilor din Prima Casa. Chiar nu am invatat nimic in imobiliare?

Dezvoltatorii intretin un "razboi rece" cu opinia publica si prin tehnici publicistice influenteaza populatia. Aceste tehnici au ,in aceasta perioada, rolul de a crea panica in randul clientilor potential in scopul de a produce un asalt al acestor asupra apartamentelor puse la vanzare, indiferent care va fi pretul.

Aceleasi tehnici au fost folosite si inainte de declansarea crizei financiare, insa atunci rolul lor era de a crea o stare de euforie in randul populatiei, o senzatie virtuala de prosperitatea si belsug.

Intrebarea care se pune este urmatoarea: "S-a maturizat publicul consumator?". Raspunsul il vom primi in perioada imediat urmatoare.

Nu s-a invatat nimic atata timp cat toti viseaza sa se imbogatesca peste noapte !!!

Politica de pret depinde si de niste factori economici , nu ?

Cand decizi ca produsul pe care il vinzi valoareaza mai mult trebuie sa ai si o justificare !!!

Sa facem un tablou economic al tarii in care traim si poate asa vom intelege ca oricine va dori sa mai speculeze in imobiliare, va fi sortit esecului .

Tablou economic:
- inflatie in crestere
- somaj in crestere
- 200 de firme pe zi intra in insolventa
- 6000 de firme si-au inchis portile in luna ianuarie 2010
- anuntata criza economica in V s-a transformat in W
- cresterea falimentelor
- cresterea numarului de insolvente atat la persoanele fizice cat si juridice
- politica fiscala aberanta (vezi : impozitarea firmelor care isi suspenda activitatea )....si multe...multe altele...

Daca s-a decis cresterea plafonului Prima casa , aceasta nu presupune automat ca acelasi apartament care ieri il vindeai cu 60.000 euro , azi il vinzi cu 75.000 euro !!!! Doar daca ai o justificare plauzibila, nu ?

O problema a pietei rezidentiale de azi o reprezinta lipsa de proiecte targetate, si mai ales existenta unei supraoferte de proiecte prost executate, fara o strategie clara, si mai ales prost promovate.
Consultanta slaba, sau lipsa acesteia in ultimii ani a dus la aceste anomalii, care creeaza confuzie in piata.
Oferta este aproape inexistenta, daca ne referim la proprietati bune, in care este o placere sa locuiesti.
Terenurile nu au scazut la niste valori fezabile, si fara aceasta corectie o deblocare este aproape imposibila.

oricata "panica" ar incerca dezvoltatorii sa induca potentialilor clienti nu vor reusi sa-i determine pe acestia sa se avante in cumpararea unei unitati(fie ea apartament sau casa). situatia economica a ajuns atat de dezastruoasa incat nimeni numai vrea sa riste un credit. peste toate acestea trebuie spus si ca potentialii clienti sunt din ce in ce mai instruiti si nu mai pot fi atat de usor pacaliti de dezvoltatori asa cum se intampla acum cativa ani. acum clientii stiu clar ca dupa o eventuala achizitie se pot trezi cu cheltuieli uriase de administrare(si altele similare)care de multe ori sunt cel putin egale cu rata lunara la banca. degeaba se vine cu argumentul ca "orice serviciu prestat trebuie si platit"! in principiu asa este, doar ca de cele mai multe ori si in acest caz dezvoltatorii sar calul. si atunci care ar fi motivatia cuiva sa indatoreze la banca"? doar de dragul de a vedea pe viu "caprioare, veverite si arici" in padurea din apropiere, doar pentru a asculta "ciripit de pasarele si cantec de greieri" imi este greu sa cred ca cineva se inhama(poate pe viata)la un credit impovarator.

De acord cu impovararea pe viata.Aici avem cu totii de invatat.
Ce facem cu cei care au o situatie financiara buna, au posibilitatea si dorinta de a cumpara si nu mai doresc sa astepte? Ii ignoram?

O zi buna!

Cei de care vorbesti tu, Sorin, nu te vor lasa ei sa-i ignori....
Eu personal le--as factura 100 de Euro si i-as sfatui sa nu cumpere. Nu inca.

Mie imi este greu insa sa fac asta. Tu ai putea sa iei banii ca un avans la comisionul viitor, pentru viitoarea cumparare a unei proprietati de vis, la un pret extraordinar de mic.

Scuze pentru intarziere, dar stau mult pe teren.
Metoda pe care o propui este foarte buna, mai ales pe termen lung.
Eu ma refer la cei care nu vor sa astepte, chiar daca le spui.
Nr. de cumparatori a crescut si este in crestere, dar sunt foarte dezorientati de intoxicarile din presa, net si cunostinte.
Am clienti care mai asteapta, dar nu sunt foarte convinsi ca va fi bine, deoarece in ultimii doi ani cererea s-a stocat, crescand in volum, si este posibil sa avem un nou bubble, mai periculos decat primul.
O crestere de pret acum ar fi mai periculoasa ca oricand.
Cred ca cea mai buna solutie pentru piata ar fi asezarea ei la un nivel stabil(chiar daca este mai jos decat azi) unde sa se deruleze tranzactii in mod constant, fara influente majore din exterior.

O zi buna!
Sorin

Seamana un pic cu filmele de razboi, in care toata lumea trebuie sa astepte sa se apropie inamicul suficient de mult astfel incat focul deschis sa fie eficient. Tot prin filme, se gaseste mereu cate unul sa traga inainte....

Nu stiu ce sa zic de cererea care se acumuleaza, e foarte discutabil. Exceptandu-i pe cei care stau in garsoniera si acum li se naste un copil... sau cei care se muta dintr-un oras in altul.

Cred ca exxemplul vilei cumparate de nu stiu ce ambasada la Constanta de la familia lui Gica Hagi este un caz interesant. Adica daca oferta este intr-adevar a unei proprietati extrem de rare. Pe Kisseleff sunt o mana de vile, nu stiu cate si cat de repede vor fi scoase la vanzare, asa ca orice oferta merita luata in calcul, presupunand, bineinteles, ca cineva vrea neaparat o astfel de proprietate.

Daca cineva cauta insa apartamente de 2-3 camere.... Exista zeci de mii de apartamente in Bucuresti.

Acum vreo 10-11 ani mi-am cumparat un apartament. 3 camere, Piata Iancului. Mi-a placut din prima clipa, pretul era ok. De gura prietenilor m-am dus si am mai vazut un apartament (pe la Timpuri noi, parca), dar decizia fusese luata deja.

Cred ca este un bun moment ca un cumparator acum sa vada cat mai mutle proprietati, sa intrebe, sa compare, sa negocieze el direct. Poate apare, intr-adevar, o ocazie rara, care nu merita ratata. Pe de alta parte, cred ca poate si sa aranjeze cu agentul lui imobiliar sa fie sunat numai cand apar astfel de ocazii.

Decizia de a cumpara este in fond tot una emotionala si cateodata pentru casa visurilor tale poate ca merita sa platesti 100 de euro in plus lunar timp de 20 de ani. Sau poate nu....

Octavian,
ma refer la imobilele noi(construite in ultimii 5 ani) unde oferta este insuficienta, daca ne raportam la cerere(ma intalnesc zilnic cu ei si nu sunt putini). S-au creat doua lumi paralele, una asteapta scaderea pretului(cumparatorii), iar alta asteapta finalizarea crizei(total gresit) sau cresterea numarului de clienti(unde exista riscul de care am vorbit). Sunt multi clienti care nu vor sa auda de imobile vechi(construite inainte de 1990), acolo unde intradevar sunt zeci de mii de oferte.
Ce parere ai de urmatorul fapt: am patru clienti cu buget de 300.000 E( mi se pare un buget excelent) pentru o casa/vila rezonabila(SC aprox 200-250 mp si teren 250-300 mp) in zone centrale/semicentrale si nu am ce sa le ofer, si crede-ma ca le caut cu disperare pentru ca sunt oameni de buna calitate si vreau sa ii ajut.
Este anormal sa ai 300.000 E si sa nu ai ce sa cumperi AZI?
Cred ca piata trebuie analizata din mai multe unghiuri:
-economic: dezastru pentru vanzatori = cea mai promovata;
-oferta existenta la vanzare: complicat pentru cumparatori, si chiar periculos, deoarece sunt cateva oferte in piata cu pret bun dar cu probleme ascunse = total nepromovata;
-tehnic: calitatea multor proiecte este departe de un standard normal de viata = doar o mica parte o cunosc, adica cei de pe teren;
-politic: Prima Casa a creat mari confuzii in piata si nu a contribuit la scaderea pretului, ci din contra in unele cazuri le-a ridicat;
-financiar-bancar: aici nu vreau sa detaliez, dar sper ca cineva din domeniu sa ne ajute;

Intrebare.

Clientii tai care au bugete de 300.000, pot cumpara terenuri nu mai scumpe de 200.000? pentru ca daca raspunsul este da, atunci ei isi pot construi case exact cum isi doresc ei.

Intr-adevar, ce s-a construit pana acum este de foarte slaba calitate (nu ma refer la structura de rezistenta), ci la arhitectura caselor, la calitatea lor intrinseca.

Piata caselor-vilelor si bine gandite, si functionale, si aratoase este, intr-adevar, foarte foarte mica.
Deci, daca potentialii tai clienti pot cumpara un teren decent cu mai putin de 200.000, restul de 100.000 le sunt suficienti pentru a construi o casa de 200-250 mp.

Octavian,

O sa razi, dar terenuri acceptabile pentru constructia unei vile sub un buget de 200.000 Euro NU EXISTA azi.
Cele care se pot gasi in acest buget ori au deschideri mici(sub 10 ml; ideal ar fi minim 12 ml), ori forma atipica, ori necesita subzidiri costisitoare(50 % din perimetru/; am intalnit si 75%), vecinatati proaste(bloc sau satra), samd.
Crede-ma ca am mers pe doua fronturi, inclusiv terenuri mai mari si lotizari, dar inca nu am rezolvat. Oricum nu ma las, dar sa stii ca este cat se poate de real.

Subzidirile cam sunt interzise. Formele atipice nu inseamna neaparat o casa proasta. Uneori constrangerile terenului fac sarea si piperul.....

Astfel de terenuri nu sunt de lepadat imediat. Este adevarat ca pot fi periculoase, dar sunt cazuri si cazuri.

In rest nu am sa rad... ma asteptam sa nu se prea gaseasca terenuri ok si la preturi ok. In fond, terenurile vor pica ultimele. De ce? Terenurile nu prea cer de mancare. terenul este de la bunica, de la tata, creditul este deja cam platit.... terenurile nu striga "VINDE_MAAAA !".

Un apartament sau o casa cu un credit costistor...astea se cam cer la vanzare. Un bloculet cu 5-10-200 apartamente, cand ofiterul de credite te suna tot mai iritat...iarasi striga: "VINDE-MAAAA!!"

Cele mai bune afaceri nu au fost facute atat de dezvoltatori, cat de proprietarii de terenuri pana acum.

Dar in conditiile in care un teren aduce intr-un apartament intre 25% si 50% din propria sa valoare in costurile unui metru patrat util de apartament...... nu o sa aiba nimeni simpatie pentru proprietarii terenurilor.

Pana la urma, de ce nu se mai construieste acum? Betonul, fierul si manopera s-au ieftinit. Proiectele nu se pot incepe insa decat dupa achizitionarea terenurilor.

Ordinea in care vor pica este urmatoarea:
- Proiectele nefinalizate
- proiectele finalizate si nevandute, finantate de banci
- terenurile de la periferie si extravilane
- apartamentele noi si vechi
- chiriile (din incercarile de a inchiria ceea ce nu s-a vandut)
.
.
- terenurile bune din orase.
La terenuri o sa fie si cel mai mare meci dintre toate, acolo presiunea de a vinde va fi cea mai mica, iar vanzatorii sunt exact cei mai neprofesionisti si mai nazurosi actori de pe piata. O sa vezi cat de greu le vor iesi din cap valori cum ar fi 2000 Euro/mp, vor crede ca ti-o vand pe mama lasand la 1500, ca vrei sa-i jefuiesti la 1000., ca la 500 mai bine ia cate 50 de lei pe luna de la 5 vecini ca sa-i lase sa parcheze acolo....

Ca tot vorbeam de manipulare pe alt topic, manipularile mai vechi privind preturile terenurilor se vor si contracara cel mai greu.

De acord cu formele atipice, dar nu am gasit ceva "excitant".
Subzidirile au fost discutate de o doamna arhitect, si de aceea a refuzat.
Intradevar pe tarlale s-au dat cele mai mari tunuri si tepe. Majoritatea proprietarilor de terenuri au bagat mana in buzunarul dezvoltatorului si au luat ceva procente din profitul acestora. Aritmetica nesimtita era la putere.
Problema preturilor la terenuri este rezolvabila tehnic: impozitare diferentiata(asa cum este in tari mai civilizate), dar politic este imposibil, deoarece multi politicieni sunt imobiliarizati la maxim si se vor opune cu vehementa.
Din pacate pentru cumparatori, TOTUL INCEPE CU UN TEREN. Fara el nu exista nimic.

Ceea ce nu se ia in calcul este cursul valutar si fluctuatia acestuia.

Sa nu uitam ca salariile au fost blocate la RON si putine companii mai platesc la cursul zilei - Euro/Ron cu toate ca negocierile salariale au fost initiale in EURO la cursul zilei.

Daca salariile sunt blocate la RON de ce nu vedem in piata imobiliara si preturi in RON ?

Puterea de cumparare a populatiei este in continua scadere, pretul utilitatilor creste in mod constant , inflatia creste....s.a.m.d

La un salariu mediu pe economie de 1450 ron , un tanar nu se poate califica nici macar la programul Prima Casa.

Pentru a lua un credit de 30.000 euro, la o rata de 756 ron iti trebuie un salariu de minim 2160 ron. Si ne intrebam de ce nu merg imobiliarele ?

E clar ca pentru a intra in programul Prima Casa trebuie sa fie cel putin doi salariati (sot si sotie ) care cu chiu cu vai sa se califice pentru o creditare minima.

Mai cred ca noi cei din Bucuresti traim intr-un miraj al preturilor si uitam ca mai sunt inca cel putin 15 mil de locuitori ai acestei tari care nu pot accesa nici macar un credit de nevoi personale.